课程介绍

      一个好的物业管理会让物业的价值保持在一个较高的水平，是资产管理中重要的内容，但仅仅是基础的部分。运营管理关注租金的实现和回收，制定目标和提升计划，这对商业地产的资产增值无疑有重要的帮助。总的来说，商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本，将一项不能移动的实物资产，实现稳定的现金流的提供，就是让资产钱再生钱。

商业地产项目中运营的归依是资产的增值，而资产的增值又取决于运营的质量。为此，将资产管理与运营管理结合，当我们以资产管理的思路一以贯之，所有的付出都有一个清晰的增值目标，且共同服从统一的目标管理。

在这套课程中，我们不讲理论，只讲具体的工作方法，这是一门涉及工作场景中的，方方面面的，具体问题的工作指南，直接告诉工作目标都如何制定，遇到问题怎么解决，无论是运营、物业、招商的老兵还是新人，随时加入学习，马上看到效果。

主讲老师

范老师

现任上海世贸商城 常务副总

范老师拥有 18 年商业地产工作经验，在商业项目的前期开发阶段，如何使设计和建造与市场接轨；在商场和办公楼定位阶段，如何根据市场配置合适的业态配比；在运营阶段，如何根据市场和经营状况，调整商业品牌并为公司自身的知名度和美誉度的提高等诸方面，积累了经验。在投资回报和品牌树立方面作出了贡献，在业界也拥有了良好的口碑和形象。

范老师成功开发和管理了众多商业项目，操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域，由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目，其中包括数个 25 万平方米以上的城市综合体项目，以及 10 万平方米以上的商业项目。范老师在商业项目开发、市场定位、招商以及运营管理等商业地产全过程积累了大量成功经验，对中国市场有深刻的认识与理解，积累了丰富的品牌资源。

在物业管理方面，于上海的梅龙镇广场、中信泰富广场等，从收楼、到二次装修控制，到日常的清洁、保安和设施设备的维护保养，及大量涉及的运营阶段的物业服务；后期不断拓展在商业领域的专业范围，到招商、市场推广、运营和财务控制，从物业管理到资产管理，不断将工作中积累的经营，用文字和文章予以记录，并在一些大学相关课程担任了客席讲师，与业内同行，以及从事该行业的同仁们交流，形成了自己对行业发展的认识和观点，并运用到实践中。多数已经成为规范性的流程，为业内采用。

主导开发与运营项目：

上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家等

课程大纲

一、资产管理的本质

1、开发商运营商业地产的维度

2、基金运营商业地产的维度

3. 从瑞安年报看投资者关心的视角

3.1 租金收入趋势，聚焦在资产的价值

3.2 商业升值，包括土地公允价和品牌价值提升，

回归到资产价值

4. 商业地产递进的三个阶段

4.1 物业管理（服务）阶段

维护保养的概念 让一个资产保持好的使用状态

案例一，从商场的寿命看价值的维护和上升

案例二，从商场的运维看增值的幅度

4.2 运营管理（服务）阶段

创造资产增值空间 开源节流 统筹调度 客户维护

4.2.1 持续调整

4.2.2 业态规划

4.2.3 追求整体最优

第一， 有自家的特质

第二， 爆人气够情怀的体验式街区

第三， 挖来爆人气的好品牌，自营创新业态

4.3 资产管理阶段

营收管理和内容创造 基于商户营收的管理

案例三：万达核心业务的出售和资产管理的内在逻辑

第一、购物中心的盈利模式是租金收入和资产增值

第二、提高商业地产的资本化率（资本化率是一种利

率，是把资本投入到不动产所带来的收益率）才是真

正的收益

第三、坪效是衡量商业地产价值的客观而重要的标准

二、商业物业资产管理的介入点

2.1 资产管理的概念是贯穿始终的吗？

2.1.1 现有商业物业资产管理导入的时间点

2.1.2 持有型商业物业才有资产管理吗？

案例四：上海虹口 SOHO 出售

2.2 资产管理和运营管理的交叉及不同点

2.2.1 先有运营管理还是先有资产管理

案例五：运营管理的步骤和资产管理在运营管理中的

渗透

三、资产管理项下“轻资产”概念的提出和运用

3.1 “轻资产”是伪命题吗？

3.2 什么是“轻资产”？

案例六：中信泰富嘉定引入万达管理

案例七：中信泰富商业与韩国乐天百货

四、资产管理的切入点和在商业运营中的运用

4.1 资产的收购和兼并在财务上的要点

案例八：中粮大悦城收购高富诺的长风景畔广场

五、资产管理的工具和在商业运营中的运用

5.1 利润中心和成本中心

附件一：成本中心示例物业结算表

5.2 投资回报率是一切问题的导出和归宿吗？

六、资产管理对运营和财务体系建立的要求

6.1 收入对比表

6.2 支出对比表

6.3 运营维度反映资产管理的核心指标体系

6.3.1 运营端指标

第一、从坪效判断购物中心的成熟度

第二、从坪效对比看内地与香港购物中心的差距

第三、从客流和客单价看购物中心的定位及潜力

6.3.2 从租户端指标看品牌经营和成长性

第一、租售比

第二、提袋率

6.4 综合体租金、物业管理费、推广费不同的流向和性质

6.5 宽容期以及滞纳金起算日概念

案例九：Regus 滞纳金处理

6.6 合同终止的财务条款设计

案例十：一租户违约店铺成功收回

6.7 “营改增”引起的合同条款财务处理方式变更

6.8 财务内控体系

七、资产管理对商业地产开发和运营全流程要求

7.1 恰当选址，控制拿地成本

实例分析：长风景畔广场的选址

7.2 精准定位，锁定市场人群

7.3 控制投资，锁定造价

7.4 特色引领，但需考虑成本因素

实例分析：盒马鲜生

7.5 精选品类，看准品类黑马

实例分析：喜茶

7.6 强营运管控，提升后期经营坪效

八、资产管理的分层

8.1 物业服务是基础

8.2 运营服务是内容

8.3 资产增值是结果

* 本次课程可定制为企业内训