2021年一期房地产实训课开课了！！

【特别声明】【特别声明】【特别声明】

课程价值2180元

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上课地址：环城西路565号爱尔信集团总部

【课程背景】
房地产企业历年都是税务稽查管理的重点行业，2021年仍然不例外。财政部明确要完善土地增值税立法，所以土地增值税清算，是房地产企业一定要面对的。房地产企业如何在税务局大数据和金税三期管理的大背景下，规**务风险，合理降低税负，成了财税界的新挑战。
房地产企业税收测算与筹划是每一家企业老板关注的，也是做为专业人员必备的技能。
1、了解业务是测算的前提，测算是筹划的前提；
2、合同与业务流程决定税收，业务+财务融合是关键；
3、税务规划并非单纯方案设计，合同—业务—票据—账务—税务，全流程管控；
4、运营过程中税企争议化解，税法政策准确运用是依据；

【主讲专家】
陈俊敏，注册会计师、税务师、资产评估师、会计师、经济师。上市公司董事、财务总监，会计师事务所、资产评估师事务所合伙人,现任职中一事务所云南分所合伙人。曾任职高速公路项目财务负责人，大型零售连锁医药公司财务负责人，央企省级公司财务负责人，基金投资公司估值顾问、PPP项目财税咨询顾问。纳税人俱乐部、北京国家会计学院、高职院校特聘讲师，多年从事企业财务管理、企业预算管理、企业财税咨询、审计及评估、投资尽职调查、企业内部控制体系建设咨询工作，**了丰富的实务经验。长期主讲培训课程包括：《企业内部控制实务》、《企业预算体系建设》、《财税体制改革政策分析》、《房地产业等行业“营改增”后的政策与实务》、《PPP项目会计实务处理及案例分析》、《创造价值的企业税务风险管理》、《重组所得税案例分析》、《上市公司及集团公司企业税务筹划》、《企业所得税汇算清缴》等。

【课程提纲】

一、清算对象的界定

1、 合作开发项目中谁是清算单位？

2、 房地产开发企业开发的同一宗房地产中既有普通住房又有非普通住房，如何确定清算单位？

3、 分期开发的项目，如何进行土地增值税的清算？

4、 单位开发了四期房地产项目，是四期一起清算，还是分别清算？

5、 土地增值税清算过程中对商住一体项目（连体楼）如何计算土地增值税？

6、 如何确定土地增税的清算单位？

二、转让收入

7、 房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税？

8、 预售房地产所取得的收入是否缴纳土地增值税？

9、 将开发的商品房转为自用，是否征收土地增值税？

10、 房地产企业将开发的商品房对外投资成立公司是否缴纳土地增值税？

11、 房地产企业将开发的商品房无偿对外赠送是否征收土地增值税？

12、 房地产公司开发的用于出租的商业用房是否需要缴纳土地增值税？

13、 房地产开发企业开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗？

14、 房地产开发企业非直接销售和自用开发产品时，土地增值税计税收入如何确定？

15、 土地增值税清算时，尚未开发票的清算也应计入收入吗？

16、 原有房产土地自行转让，是否免征土地增值税？

17、 转让房地产如何缴纳土地增值税？

18、 房地产企业用开发产品抵债如何确认收入？

19、 个人销售住宅是否免征土地增值税？

20、 地下车位的出租收入是否缴纳土地增值税？

21、 房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？

三、扣除项目（开发成本）——支付土地价款

22、 国有划拨地对外有偿转让时是否先缴纳土地出让金？在计算土地增值税时是否可作为扣除项目？

23、 受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目？

24、 股东投入的土地在计算土地增值税时如何确定土地成本？

25、 企业借款购买土地，土地平整后又出售，借款利息能否计入土地成本？

26、 分期开发的项目应如何分配土地成本？

27、 无发票土地成本如何入账？

28、 未开具发票，只有评估报告和验资报告，对增值部分能记入开发成本吗？

29、 投资入股的土地是否办理财产转移手续,发票由谁开具？

30、 按“以地补路”的方式取得土地成本如何确认？

31、 土地使用权的入账价值和摊销时间如何确定？

32、 特殊取得方式下土地使用权初始成本如何确定？

33、 截至土地增值税清算日尚未付款的费用可以作为土地增值税的开发成本进行扣除吗？

34、 土地使用权再转让如何缴纳土地增值税？

四、扣除项目（开发成本）——土地征收及拆迁补偿费

35、 拆迁安置形式不同应如何处理拆迁补偿费？

36、 企业收取的拆迁补差价款是否缴纳营业税、土地增值税？

37、 **返拆迁补偿是否缴纳土地增值税？

38、 拆迁还房如何进行账务处理？

39、 含有拆迁补偿回迁房的开发项目土地会计成本与税收成本如何计算？

40、 “拆一还一”涉税事项如何处理？

41、 “拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入如何确定？

42、 “拆一还一”如何进行账务及土地增值税税务处理？

五、扣除项目（开发成本）——前期工程费

43、 如何归集和分配前期工程费有利于降低税负？

44、 劳务费取得的发票是否可以作为前期工程费计入企业所得税、土地增值税的扣除项目金额？

45、 施工工地的垃圾清理费，高压电线拆迁费应记入何科目？

46、 挖土石方的费用是记入“前期工程费”还是“建安工程费”？

47、 土地开发前发生的平整费用应如何处理？

48、 房地产前期工程费有哪些项目、费率是多少？

49、 塔吊基础安装应开什么票？

六、扣除项目（开发成本）——开发间接费

50、 房企单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？

51、 开发期间的利息支出是否可以作为土地增值税加计扣除的基数？

52、 将开发间接费用在“管理费用”账户核算能否在土地增值税税前扣除？

53、 工程部、预算部的工资是否应该记入开发间接费用？

54、 物业管理启动费可以在土地增值税税前扣除吗？

55、 开发间接费如何进行账务处理？

56、 房地产企业支付的工程部员工社会保险费能否计入开发间接费？

57、 房地产企业的监理费记入“建筑安装工程费”还是“开发间接费用”？

58、 房地产开发公司具体费用归属应如何判定？

59、 工程预算部、开发部、技术部的工资计入“开发成本”还是“期间费用”？

60、 房地产开发企业开发间接费在完工开发产品和未完工开发产品之间如何进行分配？依据是什么？

61、 土地增值税清算中与房地产有关的费用计算是按比例与实际发生熟低原则扣除吗？

七、扣除项目（开发成本）——建筑安装费

62、 预付账款可否在土地增值税清算时计入开发成本？

63、 装饰成本可否加计扣除？

64、 精装房的装修费是否可以在土地增值税税前扣除？

65、 甲供材料如何在土地增值税税前扣除？

66、 建筑安装工程费如何进行会计核算？

67、 审核土地增值税扣除项目的建筑安装工程费时应重点关注哪些方面？

八、扣除项目（开发成本）——基础设施费

68、 房地产企业绿化成本关于土地增值税的涉税风险有哪些？

69、 绿化工程应该开具什么发票？

70、 基础设施附加费如何在土地增值税前作费用扣除？

九、扣除项目（开发成本）——公共配套设施费

71、 清算时用于出租的地下停车场面积是否属于可售面积？

72、 房地产公司转租人防工程是否缴纳土地增值税？

73、 尚未建造或尚未完工的公共配套设施能否采取预提的方式计提成本？

74、 幼托设施配套费如何进行预提核算？

75、 每月取得预收账款预缴土地增值税时应如何进行账务处理？

76、 “甲供材”如何进行会计处理？

77、 房地产企业会计核算的收入范围与税法规定的收入范围有何区别？

78、 预售的房产税金如何配比结转？

79、 房地产企业采用委托代销方式销售的，何时确认收入？

80、 包销形式下房地产企业应如何确认收入？

81、 价外收入如何进行会计核算？

82、 其他收入如何进行会计核算？

83、 公益性捐赠如何进行纳税调整？对土地增值税有何影响？