干货分享：房企项目工程、设计、成本工作如何前置

地产学堂 昨天

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针对取消设计预售制度的风生水起，针对资金成本越来越高的现状，缩短项目周期和设计周期，再度成为我们的热点，如何缩短项目各阶段的周期、提升工作效率和部门之间的合作能力，解决各专业之间的协调和时间穿插的契合问题，快速启动标准化解决相应问题，达到拿地后迅速开工的目的。在复杂的情况下多线并举跨界协同，如何前置大量的工作、缩短设计的在线周期，同时又高质量的出具设计施工图，都是值得我们深

入探讨的话题。

您了解标杆房企的项目管理是如何实现的吗？设计阶段，如何能够和定位，成本，工程，营运，营销部门跨界互动？通过设计管理，如何实现客户的精准定位，如何满足工程进度要求，实现成本优化，如何满足营销需求？本课程系统探讨设计管理与各专业的管理接口，以释放管理潜能，实现房企收益的最大化。

针对标杆房企“一天完成设计工作”，“拿地即开工”等等现象，我们可不可以这样做？为什么？怎么办？

• 清华大学、北京大学、重庆大学等房地产总裁班客座教授；

• 同济大学建筑专业毕业，35年地产设计与项目管理相关经验，多年来涉及的项目从工业到民用建筑，从商业设计到住宅建筑，参与设计、管理多种类型产品，从前期定位、项目策划、设计管控、产品标准化有着丰富的项目与设计管理经验。

• 15年一线甲级设计院工作经验，副院长兼任副总工程师，主导并参与了各类项目的方案设计，以及后期各阶段设计的管理，熟稔商业项目、住宅项目、综合类项目的规划建筑设计和成本管控。

• 20年房地产公司总部设计管理经验。曾任职卓越公司、宝龙公司、中信泰富等标杆企业设计总管；相继参与开发了豪华独栋别墅、联排别墅、办公楼、各类住宅、商业综合体、酒店、loft产品、SOHO等项目，包括这些项目的优展区设计、样板房精装设计，以及项目的前期产品策划、设计资源管理、后期设计总结、公司产品的标准化和管理标准化。在建筑产品和营销之间、和成本之间的协调能力超强、在建筑功能运用、空间利用、建筑审美等方面的平衡能力很擅长。

一、从经典设计管理流程看如何前置设计周期 

1、设计周期在开发项目中的位置和代价

◑   从拿地到预售的周期

◑   从报建到开工的周期

◑   从建筑规划方案到施工图的设计周期和代价

◑   运用项目的虚拟周期和在线周期概念来解决

◑   缩短设计周期和前置设计周期的差异

2、前置设计周期的风险化解和四个法宝

◑   设计管理的定义

◑   设计周期如何退出关键线路

◑   武汉某项目26#地块实操案例

◑   合理设计周期在哪里？

◑   虚拟周期和价值工程

◑   如何前置设计各阶段的关键内容

◑   风险分析和化解方法（诸多小案例）

◑   前置设计周期的四个法宝

3、不可回避的三边工程的实质内容与探索

◑   为什么会有三边工程

◑   政府管理模式的改革与探索

◑   各类企业的诉求差异在哪里

◑   方案没有及时通过的各种非技术原因

◑   设计周期有没有不那么敏感的时候

◑   施工证要还是不要

4、最快捷径出具桩基图的关键因素和几个途径

◑   管理工作的两个基本原则

◑   方案未获批准，能不能出桩位图

◑   从综控报告中寻找桩基设计的契机

◑   桩基设计所需要确定的关键元素

◑   如何剥离桩基设计工作，使之一往无前

◑   时间仓促中如何做好成本控制和优化

◑   根据概念设计可不可进行桩基设计

◑   某项目提前三个月占领市场案例

5、腾出时间让建筑设计主线正常推进

◑   桩位图和地下室图纸所能争取到的时间

◑   从项目整体运营的角度分析

◑   桩基施工期间设计管理的重点项

◑   从工程运营的角度分析

◑   优展区的设计推进

◑   精装设计和软装设计

◑   三线并举推进之间的有机联系

◑   二次设计的前置管理和配合

6、设计前置中必须配合报建相关的前置条件

◑   提前进场初勘、提前报告送审

◑   消防核心筒设计方案前置和确认

◑   人防设计和抗震评审前置

◑   环评等内容的前置确认

◑   基坑围护设计评审和工程评审的前置

◑   设计成果的内审前置控制

◑   设计审图前置控制

7、用绩效考核明确目标的细分周期提升效率

◑   绩效考核桩基项目的细分

◑   关注圈、影响圈、可控圈中的考核内容

◑   公司构架对工作效率的影响

◑   推荐一个设计管理的工作方法

二、跨界协同做好设计优化和前置 

1、从公司结构体制看什么是跨界协同

◑   分析公司内部的横向系统和外部的竖向系统

◑   从万科的七对眼睛到设计管理的铁三角

◑   案例分析各种类型公司的典型做法

◑   从经典流程图看各部门的跨界协同

◑   请把90%的精力放在沟通上

2、在桩基设计前置时稳定各部门的前置内容

◑   营销定位报告中的桩基设计相关内容

◑   建筑方案设计的桩基相关内容

◑   桩基设计的早期成本快速控制

◑   怎样让建筑师控制含钢量

◑   案例说明好钢用在刀刃上

◑   报建部充分沟通管理部门做熟不做生

◑   设计经理在本阶段是半个项目总

3、跨界协同做好设计前置需要各向支撑

◑   跨界协同的基本理念、流程和三个法宝

◑   用跨界协同的流程打破部门之间的壁垒

◑   用跨界协同的三个想清楚明确项目定位

◑   跨界协同的展开需要关键人的支持

◑   跨界协同桩基设计前置的罗生门

4、设计管理紧跟各阶段设计前置内容管理

◑   概念设计阶段各部门确认的元素

◑   综合控制文件中确认的元素

◑   方案批复阶段的重要控制元素

◑   成本控制的主要工作是设计控制

5、跨界协同精细化产品设计打造产品力

◑   营销定位报告的相关内容

◑   设计必须了解和掌握的营销基本常识

◑   土地价值最大化和建筑价值最大化

◑   营销需求和桩位设计前置的关系

◑   价值工程和设计价值

6、设计牵头做好设计成果的各部门各类审查工作

◑   如何缩短设计成果评审（内审）周期

◑   跨界协同做好设计外审的预审

◑   桩基图和地下室审核要点

◑   初步设计，做还是不做

7、配合工程部做好项目前期施工减少早期风险

◑   工程部桩基开工前的设计配合

◑   建筑设计参与共同做好围护结构的设计

◑   设计部和工程部共同规避早期技术风险

◑   试桩：试或不试？什么时候试？

◑   从跨界协同的某些失败案例看问题

◑   我们今天的跨界协调内容有做到了哪些？

三、对设计院管理做好设计前置和精细化 

1、建筑设计和设计管理的区别

◑   如何定义优秀的设计管理

◑   建筑设计、产品设计和设计管理的区别

◑   产品研发功能和设计院的职能

◑   设计院的分门别类、传统和二次设计

2、让设计院和我们同步关注点、控制点和价值观

◑   考核设计院对甲方的客户关注点的注重程度

◑   让设计院了解和熟悉我们的控制点和价值观

◑   与设计院共同研究把控理解规划管理意见

◑   让设计院从技术维度掌握设计先机和主动

◑   我们可以从设计院渠道学习其他项目的优点

◑   控制设计要求的信息准确到位不变异

3、让设计院响应设计前置先期出具桩位图

◑   桩基设计方案和桩型选定的基本要素

◑   桩基设计中的好钢用在刀刃上

◑   与桩位图同步的其他专业设计深度

◑   细分再细分桩基设计和桩基工程保证前置进度

◑   补桩设计也是用来争取更多的时间和空间

4、从各种设计任务书谈开去

◑   设计任务书是不是设计院的工作起点

◑   一个项目究竟该有多少设计任务书

◑   认真细致填写规避性冷淡的设计任务书

◑   我们和设计院合作的核心工作是什么

◑   量化和可视化产品设计和产品线等级

◑   正确面对无法规避的改图问题

◑   启动和关注设计院的跨界协同

5、产品成本控制的主要职责在设计

◑   说说我们对成本控制的几大要点

◑   让设计院了解我们的成本控制方法

◑   建筑师如何在各设计阶段控制成本

◑   其他各专业如何控制成本

◑   哪些地方容易造成成本失控

◑   设计院的成本控制短板需要甲方补充合作

6、设计前置中的精装修设计和软装设计管理

◑   精装修设计在设计前置中的位置和管理要点

◑   精装修设计的标准化内容管理

◑   精装修设计的区域功能系统化

◑   软装设计的前置管理

7、设计前置中的优展区设计管理和景观设计管理

◑   优展区设计的主要涉及内容前置管理

◑   优展区的另一个特殊功能促使设计质量有保证

◑   优展区设计的标准化内容是设计前置的要素

◑   客户体验视角设计丰富多彩的优展区内容

8、设计合同管理和合同内容细分

◑   选择各类设计公司时的关注点

◑   设计合同盖章和行政盖章的管理协调

◑   合同中各阶段工作量的细分管理

◑   设计合同控制节点的精细化管理

四、运用产品标准化做好设计前置工作 

1、为什么需要标准化？

◑   家装再度兴起对标准化运用的启示

◑   产品设计流程会议的标准化的内容

2、产品标准化工作的分步实施

◑   城市公司户型标准化

◑   区域立面设计标准化

◑   材料设备选型定版

◑   优展区标准化的制定

◑   设计标准化产品线和产品库

3、快速建立适合本公司的标准化产品体系

◑   产品标准化的积淀和拿来主义

◑   一二线城市的产品特点和三四线产品的特点

◑   豪宅元素和标准化设计的关系

◑   针对项目建立自己最简单的标准概念产品线

◑   产品细节（情怀）和时间成本的关系

4、边界不同的标准化体系修正

◑   边界条件不同必然引起产品标准化走向的不同

◑   普通产品标准化在一线城市遇到的问题

◑   量化各级标准，服从市场需求，避免各种干扰

◑   做好产品的全生命周期设计

◑   商业配套社区化提升产品溢价

◑   商住产品作为产品线的补充伺机而发

5、标准化流程控制桩位图出图

◑   项目地勘资料市政资料的准备和**

◑   项目桩型选择调研

◑   地下室参数确认标准化和基坑围护设计

◑   根据标准化参数进行桩基定位图前置设计

五、设计管理缩短周期和产品设计中必须的“活扣”

1、加一间和减一间，天壤之别 。应对产品变化

2、轴线桩和非轴线桩的运用，应对设计周期

3、永远要有B方案，应对规划报建

4、精准的控制面积的法宝，应对面积核算

5、幕墙的科学合理和面积控制，应对面积核算

6、商改住活扣（产品线设计、总平面设计）应对规划需求

六、学员现场答疑解惑交流环节（30-45分钟）

RMB 5800 元/人，报三赠一人

上述费用含茶点、培训、教材、午餐、场地费用；交通住宿费用由学员自行承担。